admin 据称，百润置业是万科的合作方，双方合作开发了多个房地产项目。很多人纳闷，既然是合作方，为什么要公开举报合作伙伴？
问题就出在合作开发上了。房地产行情火爆的时候，合作开发中很多问题都可以被掩盖，但随着行业下行，项目出现亏损，就很容易产生矛盾。
引入不熟悉的合作伙伴，给项目管理工作增加了很大难度，无论是龙头房企还是小开发商，都踩过无数的坑。
如果房企没有成熟的合作开发管理体系，那合作就像布满地雷的战区，充斥着危机和对抗。
无论正在读文章的你是供职于大房企，还是小开发商，未来可能都难免会遇到合作开发类项目。这个活儿，到底怎么干才能不踩雷？
明源君和几个亲历过合作开发的“老司机”项目总交流后，总结了这篇干货，帮助地产人避坑！
地产项目的合作开发模式虽然已经出现许多年，但那些长久存在的问题还是不停把房企往坑里引。无论投前、投中还是投后，都有各种各样的雷区。
明源君身边凡是做过合作开发的项目总，都表示这水太深了。没有合作管理经验的老总，一个项目做下来得蜕一层皮！那么他们到底经历了什么？！
一些经验不足的中小房企，在做合作尽调的时候经常做不到位，很容易把自己给坑了。
比如有些项目公司存在隐藏的债务问题，前期没发现，也没有在合作协议里设置风控条款。
后期债务风险暴露出来了，房企也跟着被拖累，还没有充分的条款来追究责任，十分被动。
还有地块的外部条件预判失误，也会导致巨大的风险。2年前曾有一家渴望进军华南市场的房企，与一家在当地手握大规模工业用地的实业公司达成合作，共同开发一个大型工改项目。
但投研小组误判了形势，刚拿下项目数月，该城市就出台了限制“配套宿舍”受让对象的严苛政策。
这批指标的价值几乎腰斩、流动性剧降，导致项目的总货值瞬间缩水，账完全算不过来了！
合作开发经常出现的一个大问题，就是合作方之间对于项目的战略目标、经营目标达不成一致。
这种连战略目标都不一致，基本价值取向都有冲突的合作，很容易引起股东之间的相互牵制甚至使绊，好好的合作变成了对抗！
某Top20房企就曾在湖南参与过一个合作项目，因为与合作伙伴在产品定价上达不成共识，导致迟迟不能销售，影响了回款和交房。
最终不仅合作破裂，还引发了业主集体投诉、维权，严重影响了这个房企在当地的声誉，可谓得不偿失。
有些项目股东明知有操盘与非操盘方的区别，专业线条也有明确的分工在先，但就是忍不住插手具体的业务。
曾有项目遇到“管家婆”型股东，不是操盘方但手却伸得很长，坚决不放权！霸道到连2万块钱的案场包装费，都要营销总电话请示半小时，搅得操盘团队苦不堪言……
这是合作开发中较为常见的问题，本质上是合作方之间信任度不足的体现，股东对前期制定的规则缺乏尊重。
沟通不畅是合作开发过程中最多见、也是最棘手的问题。项目公司中有来自不同房企的专业人员，有不同的工作体系，如果合作意识欠缺，就很容易出现沟通、汇报上的疏忽。
曾经有个合作开发的项目，两个房企分别负责工程和营销线。开发计划里明明定好了展示区的交付时间，但因各种原因，工期出现了一周左右的延误。
但出现问题后，工程部却没有立刻知会营销部，在开放方案的沟通会议上才说会延迟交付。
因此展示区开放前的整改、包装时间，从10天被压缩到了不足3天，调整节点也已经来不及，整个营销部都崩溃了……
八成的地产合作开发项目推不动，甚至投资失败，其实来来去去都是几个老问题。要想最大限度避坑、顺利达成合作，那么投前、投后都要抓好。
投前的任务是谨慎排查、暴露风险，投后则需花精力去制定完备的合作制度，做好分工、建立紧密的协作机制。可以分为5步走：
房企在进入合作开发前首先要做的，就是做好合作土地、项目公司财务状况和合作方背景三个方面的尽调工作。
地块调研方面首先要勘察清楚，内部有没有对开发不利的条件，比如高压线、文物等有迁移难度的设施，或旧改项目的旧屋权属不清晰等问题。
针对外部条件，需要重点评估当地政策环境。如果项目有较大的政策变动风险，哪怕地块条件不错，也要谨慎对待！
另外还有很多土地的获取，会涉及到收购项目公司股权。那么需要重点考察对方有没有未披露的债务，或未付款项等。
最后，对于合作伙伴的企业背景，也必须花精力调查，尤其是“地头蛇”型的小公司，更要摸清楚。
一旦发现合作企业存在不良信用记录、较严重的口碑问题，甚至是涉黑背景等，那最好不要合作。否则将会使项目投资风险陡增，甚至影响到自身品牌。
辨别合作方的诚意和背后资源的真伪，这一点对中小房企相当重要，尤其是在自己不是特别熟悉的领域，更要谨慎一些。
比如在工改领域，就出现过许多疑似“空手套房”的谈判。中小开发商做产业地产时经验和资源都很有限，往往容易被一些挂着央企、高校招牌的机构打动，达成所谓的战略合作。
这些机构看似背后有央企背书，资金雄厚、资源丰富，貌似对项目有很大帮助。但实际上他们很多只是想轻资产输出赚管理费，或者靠所谓的科研项目白嫖一个“总部”。
真正愿意出钱出资源，帮助房企解决去化和运营问题的实力机构，并不多见。这需要手握项目的中小房企，更加慎重地去识别真正的合作伙伴。
有些项目合作协议签得极其粗放，没有明确关键的合作细节和约束条。